«Абу-Даби — город для тех, кто уже всем все доказал»: Ольга Дыдыко о бизнесе и инвестициях в недвижимость

Абу-Даби становится одним из направлений для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости за пределами Узбекистана. В отличие от Дубая, столица ОАЭ привлекает не только туристов, но и международные компании, инвестиционные фонды и высокооплачиваемых специалистов.

Основательница и CEO Astrum Real Estate Ольга Дыдыко впервые посетила Ташкент. В интервью Kapital.uz она рассказала о своем предпринимательском пути, особенностях рынка недвижимости Абу-Даби, стоимости жилья и о том, как инвесторам из Узбекистана приобрести недвижимость в ОАЭ.

«В 26 лет я взяла кредит и купила экскаватор»

— Ольга, вы впервые приехали в Ташкент. Какие впечатления у вас сложились?

— Нам очень понравилось. Прежде всего впечатлили люди — добрые, открытые и гостеприимные. Мы успели познакомиться с городом, попробовать местную кухню, побывать на рынке.

С профессиональной точки зрения мне тоже интересен Узбекистан. Я уже посмотрела некоторые показатели рынка жилой и коммерческой недвижимости и вижу большой потенциал для его дальнейшего развития.

Изначально мы приехали рассказать об Абу-Даби и инвестиционных возможностях его рынка, но теперь мне интересно глубже изучить и ваш рынок.

— Расскажите о своем предпринимательском пути. Как вы пришли в строительный бизнес?

— Я родом с Камчатки. В 16 лет приехала в Москву с билетом в один конец. Окончила университет с отличием, после чего прошла конкурс в Сбербанк. Насколько помню, на одно место претендовали около 500 человек.

Уже в 21 год я работала с крупными компаниями, анализировала их финансовые показатели, оценивала риски и представляла проекты на кредитном комитете. Это была очень хорошая профессиональная школа.

Позже я переехала в Тулу и решила создать собственный бизнес. Начала анализировать местный рынок и поняла, что промышленное строительство — интересная ниша.

Заводам постоянно необходимы ремонт, модернизация оборудования, обслуживание инженерных сетей. При этом войти в эту отрасль непросто: нужны специалисты, разрешения, оборудование и серьёзная техническая экспертиза.

В 26 лет я взяла кредит на 8 млн рублей и купила экскаватор. После покупки техники осталось около 2 млн рублей, на которые я наняла первую бригаду.

Так начался мой строительный бизнес.

— До каких масштабов удалось его развить?

— Впоследствии у меня была команда из 240 человек. Мы занимались промышленным и гражданским строительством, реконструкцией предприятий, строительством заводов и фабрик.

Это очень сложная отрасль. Нужно разбираться не только в строительстве, но и в финансах, договорах, управлении людьми и производственных процессах.

Мне всегда нравилось видеть результат своей работы. Когда на месте, где раньше ничего не было, появляется завод, это особенное ощущение.

«Дубай ассоциируется с роскошью, а Абу-Даби — с большим капиталом»

— Сегодня ваш бизнес связан с недвижимостью Абу-Даби. Почему выбрали именно этот эмират?

— Прежде чем выйти на рынок, я провела серьёзный анализ. Сравнивала Дубай и Абу-Даби: количество застройщиков, объём предложения, спрос и перспективы развития.

По моим оценкам на тот момент, в Дубае работало около 300 застройщиков, а в Абу-Даби — порядка 20.

При этом в Абу-Даби активно приходят международные компании, инвестиционные фонды, переезжают высокооплачиваемые специалисты. Всем этим людям необходимо жильё.

Кроме того, до 2019 года иностранные инвесторы не могли покупать здесь недвижимость. Рынок открылся только в 2019 году: с этого момента иностранные инвесторы получили возможность приобретать недвижимость в собственность в определённых инвестиционных зонах.И результаты говорят сами за себя. Для сравнения: объём сделок за весь прошлый год составил около $38 млрд, а за первые полгода этого года — уже около $30–31 млрд. Несмотря на политическое напряжение в регионе, рынок фактически удвоился за полгода.

Поэтому на сегодняшний момент Абу-Даби — самый интересный рынок для инвестиций.

— Чем Абу-Даби принципиально отличается от Дубая?

— Когда люди слышат об ОАЭ, они чаще всего представляют Дубай: небоскрёбы, дорогие автомобили, рестораны, ночную жизнь.

Абу-Даби — другая история. Здесь сосредоточены значительные финансовые ресурсы, находятся крупные государственные инвестиционные фонды, развивается финансовый сектор.

Я иногда говорю, что Абу-Даби — город для тех, кто уже всем всё доказал. Таким людям не нужно производить впечатление на окружающих. Они выбирают комфорт, безопасность и определённый образ жизни.

При этом город активно развивается как туристическое и культурное направление. Только за прошлый год Абу-Даби посетили 38 млн туристов, а по плану развития города к 2030 году эта цифра вырастет до 50 млн.

На острове Яс работают Ferrari World, Warner Bros., World, SeaWorld, проходит этап «Формулы-1». В 2030 году планируется открытие первого на Ближнем Востоке Диснейленда.

Есть Лувр Абу-Даби, развивается культурный район на острове Саадият, создаются новые музеи.

Но главное отличие в том, что сюда приезжают не только отдыхать. Люди переезжают работать, развивать бизнес, получать образование и жить.

— Насколько важна безопасность для тех, кто выбирает Абу-Даби?

— Для меня это один из главных факторов. Моя дочь учится в филиале Сорбонны в Абу-Даби, и мне важно понимать, что она находится в безопасной среде.

Однажды для моего YouTube-канала мы даже провели эксперимент: положили €5 000 в открытую сумку, оставили её на улице и установили камеру. За весь день никто не забрал деньги.

Конечно, это всего один эксперимент, но он хорошо передаёт мои впечатления от жизни в городе.

«Квартиру площадью 80 квадратных метров можно купить примерно за $450 000»

— С какой суммы сегодня можно рассматривать покупку недвижимости в Абу-Даби?

— Есть разные бюджеты. Например, квартиру площадью около 80 квадратных метров можно рассматривать в районе $450 000.

При этом покупатель получает жильё с готовой отделкой, встроенной кухней, техникой и парковочным местом.

В современных жилых комплексах предусмотрены бассейны, спортивные и детские площадки, благоустроенные территории.

Конечно, проекты отличаются друг от друга, поэтому важно внимательно изучать предложения застройщиков.

— А если у инвестора бюджет $1 млн?

— Здесь уже появляется больше вариантов. Например, на острове Саадият, в одной из наиболее престижных локаций Абу-Даби, квартира с одной спальней может стоить около $1 млн.

Но в других районах за те же деньги можно рассматривать совершенно иной формат недвижимости.

Есть виллы стоимостью $2–3 млн. Например, в одном из проектов предлагаются дома площадью около 780 квадратных метров с участком примерно 9,5 сотки.

Причём речь идёт не просто о доме. В таких комплексах, как правило, есть школы,

больницы, спортивные залы, детские площадки, велосипедные дорожки и пляжи.

Огромное количество инфраструктуры строится в самом начале, и только потом

продаются жилые резиденции. В этом отличие застройщиков Абу-Даби: сначала

создаётся вся инфраструктура — прекрасные дороги, пляжи и всё остальное.

Вы покупаете не только недвижимость, но и среду для жизни.

Добавьте к этому природу: Персидский залив у Абу-Даби — самый красивый. Это

около 200 островов, в центр города заплывают дельфины, а пляжи здесь

потрясающе красивые.

— В Ташкенте тоже можно встретить дома за $1–2 млн, хотя инфраструктура вокруг них не всегда развита. На что инвестору обращать внимание в первую очередь?

— На локацию. Важно оценивать не только стоимость квартиры или дома, но и то, что находится вокруг.

Есть ли школы, больницы, дороги, парки? Насколько удобно добираться до деловых районов и аэропорта?

Иногда лучше купить недвижимость там, где инфраструктура уже работает, чем несколько лет ждать её появления.

«Необязательно сразу выводить из бизнеса полмиллиона долларов»

— Если предприниматель из Узбекистана хочет купить квартиру за $450–500 000, ему нужно сразу заплатить всю сумму?

— Нет. В этом одно из преимуществ покупки недвижимости на этапе строительства.

У застройщиков есть программы рассрочки. Например, квартира стоит $450 000, а первоначальный платёж может составлять 5% — около $22,500.

Далее платежи распределяются по графику. Есть схемы 40 на 60 или 50 на 50: часть стоимости выплачивается во время строительства, остаток — при получении ключей.

Строительство может занимать около трёх с половиной лет.

Для предпринимателя это удобно, поскольку не нужно одномоментно выводить из бизнеса почти полмиллиона долларов.

— А что делать с оставшейся суммой после завершения строительства?

— Можно рассмотреть ипотеку. Например, за время строительства покупатель выплатил половину стоимости квартиры, а оставшуюся часть может попытаться профинансировать через банк.

Конечно, всё зависит от финансового положения покупателя, документов и условий кредитования.

Но такой механизм позволяет распределить финансовую нагрузку на несколько лет.

— Получается, предприниматель может постепенно формировать активы за рубежом, не забирая все деньги из основного бизнеса?

— Именно. Предприниматели понимают, что экономическая ситуация может меняться. Сегодня бизнес приносит хороший доход, а завтра могут измениться налоги, законодательство или рыночные условия.

Поэтому многие задумываются о диверсификации капитала.

Недвижимость за рубежом может стать одним из таких инструментов. Причём необязательно сразу направлять на покупку большую сумму. Можно постепенно инвестировать часть заработанных средств.

Главное — правильно рассчитывать свои финансовые возможности.

«В Абу-Даби есть спрос на жильё для высокооплачиваемых специалистов»

— Кто формирует основной спрос на недвижимость Абу-Даби?

— Значительная часть спроса связана с бизнесом.

Например, сейчас у нас есть запрос от компании, которой необходимо около 600 квартир для сотрудников.

Речь идёт о высокооплачиваемых специалистах и руководителях, которые переезжают работать в Абу-Даби.

Такие люди часто арендуют жильё на длительный срок. Иногда недвижимость для них оплачивает работодатель.

Это создаёт спрос на качественные квартиры в районах с развитой инфраструктурой.

— Какую стратегию обычно выбирают инвесторы?

— Я бы выделила три основные категории.

Первая — покупатели, которые хотят получать пассивный доход от аренды.

Вторая — инвесторы, приобретающие объекты на этапе строительства для последующей перепродажи.

Третья — состоятельные люди, покупающие недвижимость для собственного проживания.

Для последней категории цена не всегда главный критерий. Им важны окружение, школы, инфраструктура и престиж района.

В этом сегменте встречается так называемая трофейная недвижимость. Стоимость отдельных пентхаусов может достигать $15 млн и выше.

— Как устроен рынок аренды?

— В Абу-Даби распространены годовые договоры аренды.

Например, квартира с одной спальней может сдаваться за 140 000 дирхамов в год — это примерно $38 000.

Оплата часто производится несколькими банковскими чеками. Годовая сумма делится на три или четыре платежа, каждый из которых имеет определённую дату.

Для собственника это создаёт более понятный порядок расчётов.

Но при покупке недвижимости необходимо оценивать реальный спрос в конкретном районе, расходы на содержание и возможные периоды простоя.

«Мы сначала выясняем цель покупки, а уже потом предлагаем объект»

— Как выглядит процесс покупки недвижимости через Astrum Real Estate?

— В первую очередь мы выясняем цель клиента.

Человек хочет получать доход от аренды? Рассчитывает перепродать объект после строительства? Покупает квартиру для ребёнка или планирует переехать сам?

После этого определяем бюджет, подходящие районы и инвестиционную стратегию.

Мы анализируем предложения разных застройщиков, сравниваем локации, планировки, стоимость квадратного метра и графики платежей.

Наиболее интересные объекты часто продаются на старте продаж, поэтому мы заранее отслеживаем новые проекты.

Если человек обращается напрямую к одному застройщику, ему будут предлагать прежде всего объекты этой компании. Наша задача — сравнить предложения рынка и подобрать недвижимость под конкретную цель.

— Какие районы Абу-Даби наиболее интересны для инвестиций?

— Всё зависит от стратегии.

Саадият — одна из самых престижных локаций. Здесь находятся Лувр Абу-Даби, культурные объекты, пляжи и премиальные жилые комплексы.

Остров Яс интересен с точки зрения туризма, развлечений и семейного проживания. Близость к туристическим объектам может быть преимуществом для краткосрочной аренды.

Остров Рим — район с уже сформированной инфраструктурой. Здесь работают школы, университеты, медицинские учреждения, есть парки и жилые комплексы.

По моим данным, в определённый период арендные ставки на острове Рим выросли примерно на 26%.

Но я всегда советую смотреть не только на перспективы района, а на экономику конкретного объекта.

— Вы работаете только с жилой недвижимостью?

— Нет, у нас есть и коммерческое направление.

Например, офисные помещения. В Абу-Даби развивается финансовый сектор, приходят международные компании, которым нужны качественные офисы. Здесь уже сосредоточено около 80% финансов, и сюда заходят крупнейшие инвестиционные фонды — BlackRock, Millennium, Hudson Bay Capital.

Совсем недавно мы с нашими инвесторами закрыли сделки сразу по нескольким этажам коммерческого здания.

— Есть ли сейчас у вас коммерческие объекты в продаже?

— Да. Сейчас у нас на эксклюзивных условиях продаётся новое коммерческое здание в самом центре финансового района Абу-Даби. Площадь этажа — около 1400 квадратных метров, стоимость — примерно $9–10 млн в зависимости от этажа.

При этом вам не нужно выводить все деньги из оборота: возможна рассрочка с графиком платежей 50 на 50.

Это очень интересный актив. Заполняемость офисных помещений в этой локации

— 96–97%, спрос на офисы высокий. Даже в самом неблагоприятном сценарии окупаемость при сегодняшних ставках составляет около 7 лет.

Мы специализируемся только на рынке Абу-Даби и находимся здесь, поэтому у нас есть уникальный доступ к эксклюзивным объектам — как, например, эта коммерция.

Но здесь особенно важно считать экономику: стоимость покупки, реальные арендные ставки, расходы на содержание, возможные простои.

Я всегда советую использовать консервативный сценарий, а не рассчитывать исключительно на постоянный рост рынка.

«Важно понимать, как защищены деньги покупателя»

— Насколько безопасно покупать недвижимость на этапе строительства?

— Здесь важно понимать, как устроено регулирование рынка.

При покупке недвижимости на этапе строительства платежи направляются на специальный эскроу-счёт проекта.

Застройщик не может просто свободно распоряжаться всеми поступившими деньгами. Использование средств связано с выполнением строительных работ и контролируется уполномоченными органами.

Это важный механизм защиты покупателей.

Но перед покупкой всё равно необходимо проверять застройщика, проектную документацию, договор и график платежей.

— Инвестору из Узбекистана обязательно приезжать в Абу-Даби для оформления сделки?

— Не всегда. Многие вопросы можно решить дистанционно: подобрать объект, изучить документы, согласовать условия.

Но всё зависит от конкретной сделки и требований застройщика, банка и государственных органов.

Что касается расчетов, необходимо учитывать требования банков к происхождению средств, законодательство страны покупателя и правила ОАЭ.

Поэтому важно правильно организовать сделку с юридической и финансовой точки зрения.

«Сейчас я зарабатываю больше, чем когда управляла компанией с 240 сотрудниками»

— У вас был крупный строительный бизнес. Насколько нынешняя компания отличается от него?

— Очень сильно.

В России у меня была компания с командой примерно 240 человек. Сейчас сотрудников значительно меньше — около 30.

Но при этом я зарабатываю больше, чем раньше.

Это связано с другой экономикой бизнеса, другими суммами сделок и уровнем операционной нагрузки.

В промышленном строительстве деньги давались гораздо сложнее. Там огромное количество рисков, людей и процессов, которые необходимо постоянно контролировать.

Сейчас я могу использовать накопленную экспертизу в другой бизнес-модели.

— Не было желания снова заняться строительством, но уже в Абу-Даби?

— Такие предложения мне поступали. Но я прекрасно понимаю, насколько это сложный бизнес.

В России у меня были отработанные процессы, поставщики, команда, понимание законодательства. В новой стране всё пришлось бы создавать заново.

Поэтому, если рассматривать крупный девелоперский проект, я бы предпочла партнёрство с местной компанией, у которой уже есть необходимая экспертиза.

Сейчас мне интереснее заниматься недвижимостью, инвестициями и консультированием.

— Какой главный урок вы вынесли из своего предпринимательского опыта?

— Самый дорогой ресурс предпринимателя — время.

Очень часто человек создаёт успешный бизнес, начинает зарабатывать и думает, что сможет повторить успех в любой другой отрасли.

Открывает второе направление, третье, четвёртое. В результате внимание рассеивается.

Я считаю, что нужно использовать свою экспертизу и не пытаться одновременно управлять множеством совершенно разных бизнесов.

При этом диверсификация капитала — совсем другое дело.

Можно развивать один основной бизнес и одновременно инвестировать заработанные деньги в другие активы.

Необязательно лично управлять пятью компаниями, чтобы капитал работал в разных направлениях.

— Насколько ваш предпринимательский опыт помогает выстраивать доверие с инвесторами?

— Когда человек доверяет вам крупную сумму, он должен понимать, что вы действительно разбираетесь в рынке.

Я пришла в недвижимость не просто как брокер, изучивший каталог объектов.

За моими плечами многолетний опыт строительства, финансового анализа, управления проектами и командами.

Я понимаю, как устроены строительные процессы, какие могут возникнуть риски и на что необходимо обращать внимание при выборе застройщика.

Считаю, что именно эта экспертиза помогает нам работать с инвесторами.

Большие деньги — это большая ответственность. Задача не просто в том, чтобы найти инструмент с высокой доходностью. Важно оценивать надежность, риски, ликвидность и перспективы.

На правах рекламы