15.4.2024 | 19:33

Как сдать в аренду квартиру иностранцу правильно

От подписания договора до временной регистрации: советы для собственников недвижимости

Фото: Абдумавлон Мадмусаев / Kapital.uz

Сдача квартир в аренду становится все более востребованным и прибыльным видом инвестиций в недвижимость в Узбекистане. В современном обществе многие владельцы жилья ищут дополнительные источники дохода, а спрос на аренду со стороны как местных жителей, так и иностранных граждан, продолжает расти. Для эффективного освоения этого рынка необходимо иметь качественную информацию от экспертов в области недвижимости. Андрей Садыков, руководитель платформы недвижимости в Узбекистане Realting.uz, и Фаррух Кузиев, директор агентства недвижимости Alliance Estate, предоставили советы и рекомендации о том, как эффективно сдавать квартиры в аренду и о чем нужно помнить при заключении договора.

Сегодня сдача квартир в аренду становится популярным способом заработка для различных групп населения в Узбекистане. Владельцы недвижимости, ищущие дополнительный доход, часто размещают объявления о сдаче своего жилья, а мигранты и иностранные специалисты составляют значительную часть арендаторов. Из-за этого собственники задумываются о том, как правильно сдать свою квартиру иностранцам. В этой статье мы расскажем, как оформить аренду в таком случае и на что нужно обратить внимание.

Когда вы сдаете жилье иностранному гражданину, вы выполняете те же самые действия, что и при аренде гражданам Узбекистана. Это включает в себя:

заключение договора;
регистрацию его в налоговых органах;
уплату налогов на доходы физических лиц.

Однако есть одно отличие: вы также обязаны организовать временную регистрацию иностранца по его месту пребывания.

Первым шагом после согласия клиента на аренду вашей квартиры является заключение договора аренды. Существует типовой договор, который можно получить на портале «Электронных налоговых услуг» или получить помощь в его заполнении в районных органах налоговой службы. Этот документ необходим для закрепления отношений между владельцем и арендатором.

Договор можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторским фирмам, особенно если требуются специфические условия. Обычно он заключается на срок до пяти лет, если иное не указано в документе.

Желательно приложить к договору акт приема-передачи имущества, включая описание и состояние передаваемого имущества. Это может быть полезным в случае споров между сторонами.

В данном договоре учитываются такие моменты как:

Стоимость аренды сдаваемого имущества;
Сроки аренды;
Порядок оплаты;
Права и обязанности сторон;
Ответственность за нарушения договора;
А также и другие важные моменты, которые учитываются в договоре и закрепляются подписями сторон.

Второй этап — регистрация договора в налоговых органах

Недавно государство обязало регистрировать договоры аренды как лично, так и через онлайн-сервис E-ijara в течение 10 дней после их подписания. Эту процедуру выполняет арендатор, иначе ему грозит штраф.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом на доходы физических лиц в размере 12%. Каждый год устанавливаются минимальные ставки арендной платы для физических лиц. В текущем году для Ташкента они составляют 25 000 сумов за 1 квадратный метр в месяц. Таким образом, минимальная арендная плата для двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров составит 1,5 млн сумов сумов (60 × 25 000). Следовательно, минимальный ежемесячный налог составит 180 тысяч сумов.

Доходы от аренды жилья студентам, включая иностранных, не облагаются налогом.

Почему важно указывать реальную стоимость аренды Согласно данным E-ijara, среднемесячная арендная плата за жилье в Ташкенте сейчас немного превышает 1 млн сумов. Однако лишь в 255 из более чем 96 тысяч договоров аренды, зарегистрированных в налоговых органах, указана стоимость выше 5 млн сумов. Очевидно, что арендодатели занижают стоимость в документах, чтобы уменьшить налоговые обязательства. Это не только нарушает налоговое законодательство, но и может привести к негативным последствиям. Кроме того, в случае спора стороны могут претендовать только на те суммы, которые указаны в договоре.

Что еще нужно учесть

Иностранные граждане должны временно зарегистрироваться по месту проживания. Если хозяин жилья, в котором проживает иностранный гражданин, не предпримет меры по временной регистрации, его могут привлечь к административной ответственности.

Для временной регистрации иностранных граждан нужно обратиться в районные (городские) органы внутренних дел или воспользоваться онлайн-системой reg.emehmon.uz. При регистрации в органах внутренних дел необходимо предоставить информацию об адресе и собственнике жилья, где будет проживать иностранный гражданин, а также данные о самом иностранце.

Это следует сделать в течение трех суток с момента прибытия иностранца в Узбекистан. После обращения в орган внутренних дел иностранцу выдают регистрационную карточку с защищенным QR-кодом в течение одного рабочего дня. Обычно срок временной регистрации иностранных граждан составляет шесть месяцев с возможностью продления.

Кроме того, как для собственника, так и для жильца важно уведомить орган самоуправления граждан и инспектора по профилактике о том, что в их жилье проживает иностранный гражданин.

Как расторгнуть договор

В договоре аренды необходимо указать условия для его досрочного расторжения. Если стороны согласны, они могут заключить соглашение о досрочном расторжении. В случае несогласия одной из сторон, ей придется обратиться в суд по гражданским делам после направления письменной претензии.

Обычные причины досрочного расторжения договора аренды включают систематическое неуплату или возникновение непредвиденных обстоятельств, таких как решение собственника продать жилье или необходимость арендатора переехать.

Согласно законодательству, суд может расторгнуть договор аренды по требованию собственника в случае:

Неуплаты арендатором арендной платы в течение шести месяцев (или более двух раз при краткосрочной аренде до одного года).
Порчи или разрушения жилья арендатором или другими лицами, за что он несет ответственность.
Использования жилья для совершения противоправных действий.

На практике основным нарушением со стороны арендатора является неуплата арендной платы. Собственник может обезопасить себя от этого риска, требуя предварительную оплату или страховой депозит в размере двух или трех месячных платежей.

Тем не менее, стоит помнить, что закон защищает интересы жильцов больше, чем собственников, так как считается, что они находятся в более уязвимом положении.

Можно ли повышать цена за аренду после сдачи жилья

Наконец, следует коснуться актуальной проблемы последних дней, когда многие собственники требуют освободить сданные квартиры досрочно, чтобы затем сдать жилье дороже иностранцам, прибывающим в Узбекистан. Если стороны заключили договор аренды, то такое требование арендодателя является неправомерным.

При этом одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Одним из таких редких случаев считается изменение устанавливаемых централизованно цен и тарифов.