Эскроу-счета в Узбекистане: преимущества и вызовы внедрения

Глава аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) Алексей Летуновский прокомментировал новость о введении эскроу-счетов при покупке жилья в Узбекистане.

23 сентября президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев провел совещание, посвященное строительной отрасли и сокращению бедности. На нем упомянули случаи обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Президент поручил рабочей группе под руководством министра строительства изучить международный опыт в этом вопросе.

Среди важнейших новостей в строительной отрасли — решение о тестовом введении эскроу-счетов в Самарканде, а также в Янгихаётском и Сергелийском районах Ташкента. Как будет работать этот механизм в Узбекистане, станет ясно после публикации нормативных актов. Но уже сейчас можно ответить на некоторые вопросы.

Что такое эскроу-счет и как он работает

Эскроу-счет — это специальный банковский счет для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Покупатель вносит деньги на счет, которые блокируются до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает деньги только после выполнения своих обязательств.

Это означает, что застройщики не смогут использовать средства дольщиков для строительства, как раньше, и будут вынуждены привлекать проектное финансирование через банки, которые и будут держателями эскроу-счетов.

Кто оплачивает эскроу-счет

Вероятно, покупателям открытие счета будет бесплатным, а его стоимость (0,7-1% от суммы договора) возьмет на себя застройщик. Это первое увеличение расходов для девелопера.

Почему застройщики будут привлекать финансирование

Большинство застройщиков в Узбекистане не располагают достаточным собственным капиталом для строительства, поэтому им необходимо привлекать кредитные средства. Введение эскроу-счетов запрещает использование средств дольщиков для финансирования строительства.

Какие проблемы возникают с проектным финансированием

1. Высокие процентные ставки. Стоимость проектного финансирования будет зависеть от уровня развития банковского сектора. В Узбекистане ставка кредитов составляет около 22%, что делает такие кредиты дорогими для застройщиков и повышает стоимость жилья.
2. Недостаток опыта. На данный момент отсутствует опыт взаимодействия банков и застройщиков через проектные компании (SPV) для снижения рисков при выдаче финансирования. Также нет законодательной базы для регулирования проектного финансирования.
3. Влияние наполненности эскроу-счетов. Чем больше средств на эскроу-счете, тем дешевле становится кредитование. Однако стоимость также увеличивается за счет страховок и других сборов, что в итоге повышает цену квадратного метра.

Какие риски для покупателей

Кроме роста стоимости жилья, есть и другие моменты. Эскроу-счет гарантирует возврат денег покупателям в случае банкротства застройщика, но инфляция за 2-3 года может снизить покупательную способность этих средств. Также, если жилье приобретено в ипотеку, банк не вернет проценты по кредиту в случае невыполнения обязательств застройщиком.

Заключение

Несмотря на все сложности, введение эскроу-счетов и проектного финансирования — это шаг в сторону повышения безопасности вложений в жилье и улучшения условий для покупателей. Эти меры заставят застройщиков тщательнее планировать проекты и снижать свои издержки. Если тестирование эскроу-счетов пройдет успешно, большинство строительных проектов в Узбекистане перейдут на новую схему финансирования. Это увеличит стоимость жилья, но также может снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. Мы будем продолжать следить за развитием событий и держать вас в курсе.