Массовая оценка недвижимости в Ташкенте не определяет цену продажи квартир

Массовая оценка недвижимости в Ташкенте проводится по данным кадастровой базы и экономическим моделям, поэтому состояние ремонта внутри квартир не влияет на их расчетную стоимость. Об этом сообщалось на открытом диалоге Министерства экономики и финансов, передает корреспондент Kapital.uz.

В рамках пилотного проекта оценены около 608 тысяч квартир и 235 тысяч частных домов в столице. При этом специалисты подчеркнули, что массовая оценка принципиально отличается от индивидуальной: специалисты не осматривают каждый объект изнутри, а рассчитывают стоимость сразу большого числа объектов на основе статистики, рыночных данных и установленных коэффициентов.

Например, две одинаковые квартиры в одном доме и на одном этаже будут иметь одинаковую расчетную стоимость, даже если в одной сделан дорогой ремонт, а другая находится в менее благоустроенном состоянии. Такие различия учитываются при индивидуальной оценке, но не при массовой.

При этом учитываются характеристики объекта, которые есть в кадастровой базе. В частности, для квартир принимаются во внимание площадь, этаж, год постройки, материал стен, расположение и другие параметры. Влияние местоположения также определяется через ценовые зоны, сформированные на основе анализа рынка.

Представители центра уточнили, что незаконные пристройки, самовольно занятые территории и другие изменения, которые не были внесены в кадастровую базу, в текущую оценку не включаются. После того как такие объекты будут официально признаны государством и внесены в кадастр, они будут оцениваться.

Кадастровое агентство планирует передавать информацию об изменениях в базе ежеквартально. Если появляется новый объект, существующий объект разделяется или меняются его технические характеристики, эти сведения будут учитываться при последующей массовой оценке.

В самом процессе оценки независимые оценочные компании не участвовали. Расчеты выполняли сотрудники Национального центра массовой оценки недвижимости. По словам представителей центра, специалисты проходили обучение с участием международных экспертов.

Работа над методологией массовой оценки в Ташкенте началась в 2024 году. Специалисты собирали данные о ценах на недвижимость и анализировали влияние различных факторов на стоимость, после чего разработали экономическую модель с корректирующими коэффициентами.

При этом жители могли участвовать в процессе сбора информации и обсуждения результатов. Специалисты проводили встречи с населением в районах города и собирали предложения жителей. После публикации предварительных результатов каждый собственник также сможет самостоятельно ознакомиться с оценкой своего объекта и направить замечания.

Представители центра подчеркнули, что массовая оценка не определяет цену, по которой собственник обязан продавать недвижимость.

Если рыночная стоимость объекта составляет 500 млн сумов, собственник вправе продать его как дороже, так и дешевле этой суммы. Результаты массовой оценки должны использоваться прежде всего как информационная база для принятия решений.

Отдельно на встрече обсудили возможное влияние новой оценки на налоги. Власти подчеркнули, что рост оценочной стоимости недвижимости не означает автоматического повышения налоговой нагрузки.

До принятия закона о массовой оценке недвижимости и соответствующих подзаконных актов действующие налоговые ставки сохранятся. По словам представителей ведомств, после внедрения новой системы планируется отдельно определить налоговую политику с учетом роста оценочной базы. В частности, рассматривается возможность снижения налоговых ставок, чтобы увеличение оценочной стоимости не привело к резкому росту налоговой нагрузки.

Результаты пилотного проекта показали значительный разрыв между действующей кадастровой и рассчитанной рыночной стоимостью недвижимости. По квартирам общая оценочная стоимость составила около 426,7 трлн сумов, тогда как действующая кадастровая стоимость значительно ниже. По частным домам совокупная стоимость в ходе проекта оценивалась более чем в 500 трлн сумов.

По словам специалистов, основная причина разницы заключается в том, что действующая система использует устаревшую базовую стоимость квадратного метра и в недостаточной степени отражает инвестиции в развитие городской инфраструктуры, изменение стоимости земли и фактическую ситуацию на рынке недвижимости.