Сhet el fuqarosiga qanday qilib to’g’ri  kvartirani ijaraga berish kerak

O’zbekistondagi eng yirik ko’chmas mulk platformasi Realting.uz rahbari Andrey Sadikov va Farrux Qoziyev, «Alliance Estate» ko’chmas mulk agentligi direktori o’z maslahatlarini tahririyatimiz bilan o’rtoqlashdi.

Bugungi kunda kvartiralarni ijaraga berish O’zbekistondagi ko’chmas mulk bozorida aholining ayrim qatlamlarida eng mashhur daromad turlaridan biriga aylanmoqda.

Har bir uy egasi, agar u qo’shimcha daromad izlayotgan bo’lsa, uy-joyni ijaraga berish to’g’risida e’lon berishni xohlaydi, migrantlar va taklif qilingan xorijiy mutaxassislar kvartirani ijaraga oluvchilarning eng katta toifalaridan biridir.

Shuning uchun, uy egalari ko’pincha qanday qilib kvartirani chet elliklarga to’g’ri ijaraga berish haqida o’ylashadi.

Sizga bunday holatda yollashni qanday tashkil etish kerakligini va qanday tuzoqlarga duch kelishingiz mumkinligini aytib beramiz.

Uy-joyni chet el fuqarosiga ijaraga berishda O’zbekiston fuqarolari uchun nazarda tutilgan harakatlar amalga oshiriladi. Sizga kerak:

• shartnoma tuzish;
• ushbu shartnomani soliq organlarida ro’yxatdan o’tkazish;
• jismoniy shaxslarning daromadlariga soliq to’lash.
  

Faqatgina farq shundaki, chet elliklar bilan bog’liq holda, uy egasining vazifasiga, shuningdek, fuqaroni yashash joyida vaqtincha ro’yxatdan o’tkazishni tashkil qilishi lozim.

Birinchi qadam

Mijoz sizning kvartirangizni ijaraga olishga rozi bo’lganidan so’ng birinchi o’rinda, siz kvartirani ijaraga olish to’g’risida shartnoma tuzishingiz kerak, shuningdek, «elektron soliq xizmatlari» portalida joylashgan namunaviy shartnoma mavjud. Shuningdek, hujjatlar (ijarachi va uy egasining pasportlari, kadastr) bilan davlat soliq xizmatining tuman organlariga murojaat qilishingiz mumkin. Xodimlar namunaviy shartnomani to’ldirishga yordam beradi. Bu mulk egasi va ijarachi o’rtasida tuzilgan hujjat. Usiz kvartirani ijaraga olish mumkin emas.

Shartnoma mustaqil ravishda, shuningdek, maxsus shartlarni belgilash zarur bo’lsa, ko’chmas mulk firmalari yordamida tuzilishi mumkin.

Shartnoma besh yilgacha muddatga tuziladi. Agar hujjatda amal qilish muddati ko’rsatilmagan bo’lsa, unda shartnoma besh yilga tuzilgan deb hisoblanadi.

Shartnomaga turar joy bilan birga berilgan mulkni qabul qilish va topshirish dalolatnomasini ilova qilish maqsadga muvofiqdir. Agar tomonlar o’rtasida nizolar yuzaga kelsa, mulk ro’yxati va uning holati tavsifi foydali bo’lishi mumkin.

Ushbu shartnomada quyidagi fikrlar hisobga olinadi:

1. Ijaraga olingan mulkni ijaraga olish qiymati
2. Ijara muddati
3. To’lov tartibi
4. Tomonlarning huquqlari va majburiyatlari
5. Shartnomani buzganlik uchun javobgarlik
6. Shuningdek, shartnomada hisobga olinadigan va tomonlarning imzolari bilan mustahkamlangan boshqa muhim fikrlar
   

Ikkinchi qadam – shartnomani ro’yxatdan o’tkazish

Yaqinda davlat organlarga shaxsan tashrif buyurib, shuningdek e-ijara onlayn xizmatlari orqali soliq organlarida shartnomani ro’yxatdan o’tkazishga majburiy etildi. Buni ijara shartnomasi imzolangandan keyin 10 kun ichida bajarish kerak. Ushbu prosedura ijarachi tomonidan amalga oshiriladi, agar ijarachi buni qilmasa unga jarima solinadi.

Ko’chmas mulkni ijaraga berishdan olingan daromadlar shaxsiy daromad solig’iga tortiladi, bu 12% ni tashkil qiladi. Har yili jismoniy shaxslar uchun minimal ijara stavkalari belgilanadi. Bu yil Toshkent uchun ular oyiga 1 kvadrat metr uchun 25 000 so’mni tashkil etdi. Ya’ni, maydoni 60 kvadrat metr bo’lgan ikki xonali kvartira uchun minimal ijara 1 500 000 so’mga (60×25 000) teng bo’ladi. Shunga ko’ra, oyiga to’lanadigan soliqning eng kam miqdori 180 000 so’mni tashkil etadi.

Talabalarga, shu jumladan chet elliklarga uy-joy berishdan olinadigan daromadlar soliqqa tortilmaydi.

Nima uchun ijaraning haqiqiy narxini ko’rsatish muhim

E-ijara ma’lumotlariga ko’ra, Toshkentda uy-joy ijarasi uchun o’rtacha oylik to’lov hozirda 1 mln so’mdan sal ko’proqni tashkil etadi. Bunda soliq organlarida ro ‘yxatdan o’ tkazilgan 96 mingdan ortiq ijara shartnomalarining faqat 255 tasida qiymati 5 mln so’mdan yuqori ko’rsatilgan.

Shubhasiz, uy egalari kamroq soliq to’lash uchun hujjatlarda narxlarni pasaytiradilar (masalan, og’zaki ravishda $500 dollar belgilanadi, ammo hujjatda atigi 500 ming so’m yoziladi). Birinchidan, bunday harakatlar salbiy oqibatlarga olib keladigan soliq huquqbuzarligining tarkibini beradi. Ikkinchidan, nizo yuzaga kelganda, tomonlar faqat shartnomada ko’rsatilgan miqdorlarni talab qilishlari mumkin.

Yana nimani e’tiborga olish kerak

Chet elliklar yashash joyida vaqtincha ro’yxatdan o’tishlari kerak. Chet el fuqarosini o’z uyida joylashtirgan va uning vaqtincha ro’yxatga olinishini ta’minlash choralarini ko’rmagan shaxs ma’muriy javobgarlikka tortilishi mumkin.

Chet el fuqarolarini vaqtincha ro’yxatdan o’tkazish tuman (shahar) ichki ishlar organlari (migratsiya va fuqarolikni rasmiylashtirish bo’linmalari) tomonidan amalga oshiriladi. Buni avtomatlashtirilgan reg.emehmon.uz. tizimi orqali onlayn tarzda ham amalga oshirish mumkin. Ichki ishlar organlariga chet el fuqarosi yashaydigan uy-joy manzili va egasi to’g’risidagi ma’lumotlar, shuningdek chet el fuqarosining o’zi to’g’risidagi ma’lumotlar taqdim etiladi. Bu chet ellik O’zbekistonga kelgan kundan boshlab uch kun ichida amalga oshirilishi kerak. O’z navbatida, ichki ishlar organiga murojaat qilganidan keyin bir ish kuni ichida chet el fuqarosiga himoyalangan QR kodi bilan ro’yxatdan o’tish kartasi beriladi. Amalda chet elliklarni vaqtincha ro’yxatdan o’tkazish muddati odatda olti oyni tashkil etadi, endi uni yanada uzaytirish imkoniyati mavjud.

Bundan tashqari, fuqarolarning o’zini o’zi boshqarish organi va profilaktika inspektoriga tegishli chet el fuqarosi kvartiraga yoki uyga ko’chib o’tganligi to’g’risida xabar berish egasi va ijarachining manfaatlariga javob beradi.

Shartnomani qanday bekor qilish kerak

Shartnomada uni muddatidan oldin bekor qilish asoslari ko’rsatilishi kerak.
Eng muammosiz usul — muddatidan oldin bekor qilish to’g’risida bitim tuzish. Agar tomonlardan biri rozi bo’lmasa, norozi tomonga yozma da’vo yuborganingizdan so’ng fuqarolik ishlari bo’yicha sudga murojaat qilishingiz kerak.

Shartnomani bekor qilishning keng tarqalgan sabablari — bu ijara puli muntazam ravishda to’lanmasligi, uy egasi yoki ijarachida kutilmagan vaziyatlarning paydo bo’lishi. Masalan, uy egasining o’z uyini sotish to’g’risidagi qarori, ijarachining boshqa joyga ko’chib o’tishi va boshqalar.

Qonunda sud quyidagi hollarda uy egasining iltimosiga binoan uy-joy ijarasi shartnomasini bekor qilishi mumkinligi nazarda tutilgan:

• ijarachining olti oylik to’lovni to’lamaganligi va qisqa muddatga ijaraga olinganda esa (bir yilgacha) — ikki martadan ortiq to’lanmaganligi;
• ijarachi yoki u javobgar bo’lgan boshqa fuqarolar tomonidan uyning buzilishi yoki zarar yetkazilishi;
• turli xil noqonuniy xatti-harakatlarni amalga oshirish uchun uy-joydan foydalanish.
  

Amalda, ijarachi tomonidan eng ko’p uchraydigan qoidabuzarlik shartnomada muhokama qilingan mablag’larni to’lamaslikdir. Shu sababli, uy egasi ikki yoki uch oylik to’lovlar miqdorida oldindan to’lov yoki sug’urta mukofotini (depozit) talab qilib, ijara haqini to’lamaslik xavfidan o’zini himoya qilishi mumkin.

Shunga qaramay, shuni yodda tutish kerakki, qonun ijarachilarni egalaridan ko’ra ko’proq himoya qiladi, chunki ular ko’proq himoyasiz holatda ekanligiga ishonishadi.

Uyni ijaraga olgandan keyin ijara narxini oshirish mumkinmi?

Va nihoyat, so’nggi kunlarning dolzarb muammosiga to’xtalib o’tish kerak, chunki ko’plab uy egalari ijaraga olingan kvartiralarni muddatidan oldin bo’shatishni talab qilmoqdalar, shunda ular O’zbekistonga kelgan chet elliklarga uy-joylarni qimmatroq ijaraga berishadi. Agar tomonlar ijara shartnomasini tuzgan bo’lsa, unda uy egasining bunday talabi noqonuniy hisoblanadi.

Bunday holda, qonun yoki shartnomada nazarda tutilgan hollar bundan mustasno, turar-joy binolari uchun to’lov miqdorini bir tomonlama o’zgartirishga yo’l qo’yilmaydi. Bunday kamdan-kam holatlardan biri markazlashtirilgan narxlar va tariflarning o’zgarishi hisoblanadi.