O’zbekiston ko’chmas mulk bozorining ichki ko’rinishi

100 kvadrat metrdan 25 kvadrat metrgacha — bugungi kunda uy-joy sohasida o’zbekistonliklarning afzalliklari qanday? Nima uchun davlat ipoteka obligatsiyalari to’g’risidagi qonun loyihasini ko’rib chiqmoqda? Realting.uz platforma jurnalisti, Dinara Shamuhamedova, «Etaji» ko’chmas mulk agentligi biznesni rivojlantirish departamenti rahbari, ekspert Vadim Tsoy bilan birgalikda O’zbekiston ko’chmas mulk bozorini ko’rib chiqdi.

O’tgan yil davomida xaridorlar bitim jarayonlari haqida ko’proq ma’lumotga ega bo’lishdi va ishlab chiquvchilar mas’uliyatliroq bo’lishdi. O’zbekiston ko’chmas mulk bozorida yana qanday o’zgarishlar yuz berdi?

Ko’chmas mulk bozorida nima yangiliklar?

2016-17 yillarda birlamchi sektorda narxlar bozor dinamikasini belgilaydi, investorlarni jalb qiladi, natijada ikkilamchi sektorga ta’sir qiladi, ammo sekinroq tempda. 2023 yilda poytaxtda bir kvadrat metr uy-joyning o’rtacha narxi $900 dan $1200 gacha ko’tarildi.

So’nggi olti oy ichida bozorda taklifning o’sishi tufayli uy-joy ijarasi narxlarining pasayishi kuzatilmoqda. Mulklarning 40% dan 50% gacha bo’lgan qismi keyinchalik ijaraga berish maqsadida sotib olinadi, bu esa taklifning oshishiga va uy egalarining yanada moslashuvchan narx siyosatiga olib keladi.

Commonwealth Partnership kompaniyasining Toshkentdagi ko’chmas mulk bozori bo’yicha tadqiqotiga ko’ra, 2023 yilda foydalanishga topshirilgan va joriy yilda kamida 3,7 mln kvadrat metr uy-joy qo’shilishi rejalashtirilgan. Ushbu hajmning taxminan 40-50% kelajakda ijaraga beriladigan investitsiya obyektligini anglatadi.

Toshkent ko’chmas mulk bozori va boshqa viloyatlar o’rtasidagi farq

Poytaxt biznes sektorining yuqori konsentratsiyasi, investitsiyalar oqimi va ko’plab yangi binolar tufayli alohida maqomga ega. Toshkentda odamlar, masalan, ijaraga berish yoki qayta sotish orqali uy-joy sotib olish ehtimoli ko’proq. Va viloyatlarda aholi yashash joylarini qulayroq yashash uchun tez-tez o’zgartiradilar, odatda har besh-etti yilda yashash maydonini ko’paytirish haqida o’ylashadi.

Talabning o’zgarishi

2017 yildan 2019 yilgacha ko’chmas mulk bozorida asosiysi 100 dan 130 kvadrat metrgacha bo’lgan kvartiralari bo’lgan yirik turar-joy majmualarini qurish edi. Keyin xaridorlarga aynan shunday kvartiralar kerak deb ishonilgan va ular avvalgi talab tufayli faol ravishda sotib olingan. Ammo hozir vaziyat o’zgarmoqda: odamlar 26-28 kvadrat metr maydonga ega bo’lgan kichik kvartiralarga tobora ko’proq qiziqishmoqda. 

Ilgari bu g’alati tanlov bo’lib tuyulardi, ammo bugungi kunda ko’pchilik potensial xaridorlar, shu jumladan investorlar aynan shunday turar joyni afzal ko’rishadi. Ular kichik o’lchamdagi kvartiralarning narxi arzonroq va ularni tezroq va osonroq sotish mumkinligini tushunishadi. Ushbu talab aholining yuqori faolligi va viloyatlardan poytaxtga ko’chishi bilan bog’liq.

Shuningdek, xaridorlarning malaka darajasini oshirishni ham ta’kidlash joiz. Agar ilgari katta talab tufayli odamlar shartnoma tafsilotlarini chuqur o’rganmasdan yoki hatto umuman o’qimasdan kvartira sotib olishlari mumkin bo’lsa, bugungi kunda ular e’tiborliroq bo’lishmoqda. Endi xaridorlar qaror qabul qilishdan oldin ishlab chiquvchiga e’tibor berishadi, joylashuvni, infratuzilmani va boshqa jihatlarni baholaydilar.

Tijorat ko’chmas mulki, saqlash joylari

2020 yildan 2023 yilgacha ko’plab tijorat maydonlari foydalanishga topshirildi. Bugungi kunga kelib, maydonlarning katta qismi bo’sh, chunki ijara stavkalari juda yuqori. Tijorat mulkini sotib olgan va ijaraga olganlarning murojaatlaridan xulosa qilishimiz mumkinki, uy egalari narxlarni pasaytirishga tayyor.  

Saqlash joylariga kelsak, bu hali ham bo’sh joy. Rivojlanishning ushbu segmentida ko’plab kamchiliklar mavjud. 2022 yilda biz kichik ichki tadqiqot o’tkazdik va Toshkent va Toshkent viloyatida taqdim etilgan omborxonalarning qariyb 85% D sinfiga to’g’ri kelishini aniqladik, bu juda past sinf. Ularning ko’p qismi sovet davriga oid va shartli sanoat zonasi doirasida joylashgan yoki mustaqil bo’lgan. Ular yong’in xavfsizligi standartlariga rioya qilmaydilar, kirish yo’llari yo’q.

A va B sinfidagi loyihalar, aniqrog’i, ushbu standartlarga iloji boricha yaqinroq bo’lganlari bozorda juda oz miqdorda taqdim etilgan. Biroq, xorijiy kompaniyalar Toshkentga qiziqish bildirishni boshladilar. Birinchilardan AliExpress, yana biri Wildberries bo’lib, u o’zining A sinfidagi loyihasini qurish jarayonida. Bizda omborxonalar bozori hali boshlang’ich bosqichda, chunki Toshkentda yer qiymati juda yuqori, bunday loyihalarning moliyaviy modellari faqat uzoq muddatli ijaraga jalb qilinishi yoki bunday loyihani sotib olishga qiziqishi mumkin bo’lgan yirik o’yinchi bo’lgan taqdirda foydali bo’lishi mumkin. Yerning yuqori narxini hisobga olgan holda qurish va ijaraga berish juda foydasiz.

Toshkent va viloyatlarda kvartiralar narxi

Toshkentda turar-joy hududidagi o’rta qavatlarda o’rtacha ta’mirlangan bir xonali kvartiraning o’rtacha narxi taxminan $45 mingni tashkil etdi. Bir yil oldin uning narxi $38-40 mingni tashkil etgan edi.Toshkent viloyatining Yangiyo’l va Nurafshon shaharlarida ham xuddi shunday kvartira $27-28 mingga tushadi. Samarqandda xuddi shu uy-joy $36 mingga baholanmoqda. 

Nurafshon, Yangiyo’l,Samarqandda birlamchi sektorda kvadrat metr narxi ikkinchi darajali sektorga nisbatan teng va bir oz yuqori. Avvalo, qurilish qiymati juda yuqori bo’lganligi sababli, yer poytaxtga qaraganda ancha arzon bo’lishiga qaramay. Hududlarda ommaviy rivojlanishga nisbatan yaqinda boshlangan. Ba’zi joylarda bu ishlab quruvchilarning ko’proq pul ishlashga urinishi. Ammo sotuvlar hali ham yaxshi emas, agar uzoq viloyatlardan odamlar poytaxtga yaqinlashishga harakat qilib, uy sotib olmasalar.

Toshkentda narxlar shahar markazidan chekka hududlarga qarab shakllantiriladi: qancha uzoq bo’lsa, narx shunchalik past bo’ladi. Ammo yana bir vaziyat borki, mahallalar markazdan bir xil masofada joylashgan, ammo kvartiralarning narxi har xil. Masalan, Abu Sahiy hududida narxlar Sergeliga qaraganda yuqori, chunki an’anaviy ravishda yirik savdo sektori mavjud bo’lib, u mintaqaviy muhojirlarni jalb qiladi. 

Eng arzon kvartirani Sergeli, Olmazor, Uchtepa, Bektemir tumanlarida, tosh viloyatiga yaqinroq joyda sotib olish mumkin. 2,5 yildan keyin foydalanishga topshiriladigan uyda qurilish bosqichida kvartirani 100% to’lov evaziga $18 mingdan sotib olish mumkin.  Bektemir, Sergeli hududidagi ikkinchi darajali uy-joy taxminan $20-22 mingga tushadi. Bular bir qavatli, ikki qavatli favqulodda uylar bo’lib, ular buzib tashlanadi. Ularning aholisiga kvartirani baholashning bozor narxida kompensatsion uy-joy yoki kompensatsiya beriladi. Bu yomon taklif emas, chunki mulkdorlarning huquqlari, ayniqsa buzish xavfi ostida bo’lgan kvartiralar bugungi kunda davlat tomonidan himoyalangan. Quruvchi har bir ijarachi bilan uning imzosini olish uchun muzokara olib borishga majbur.

Eng qimmat turar-joylarga kelsak, u shahar markazida, shuningdek Nest One, Tashkent City kabi majmualarda qayd etilgan. Kvartiralar ta’mirlanganligini, kadastr bilan va hokazolarni hisobga olsak, u yerda turar joy har kvadrat uchun $3000 dan $3500 gacha turadi.

Mulkni sotib olish bo’yicha maslahatlar

Agar biror kishi kerakli miqdorda pul yig’ib, evaziga uy sotib olsa, unda ikkita variant mavjud – o’zi sotib olishi mumkin yoki rieltor bilan bog’lanishi. Buni mustaqil ravishda qiladiganlar quyidagilarni maslahat berish mumkin: hujjatlarni tekshirib ko’ring, chunki ko’plab nuanslar mavjud: qarzlar, turmush o’rtoqlarning roziligi, merosxo’rlarni aniqlash va boshqalar. Avvalo, siz notarius bilan bog’lanishingiz kerak, shunda u pullik xizmatlar bo’lsa ham, kvartirani yuzaga kelishi mumkin bo’lgan muammolar uchun tekshiradi. Agar siz rieltorlarga murojaat qilsangiz, ular bitimni amalga oshirishda ma’lum kafolatlar berishadi va uni xaridor va sotuvchi bilan birga olib boradilar, chunki juda ko’p nozikliklar mavjud. Masalan, depozitni rasmiylashtirish. U rasmiy ravishda, imzolangan depozit shartnomasi bilan, kompaniya ofisida, depozit shartnomasi nima ekanligini, u qanday tuzilganligini tushuntirish bilan rasmiylashtiriladi va imzolanadi. Bunday bitimlar ko’chada amalga oshirilganda, odam yoqimsiz vaziyatga tushib qolishi mumkin.

Agar kvartira ipotekaga olingan bo’lsa, unda ma’lum bir tajribaga ega bo’lgan ishonchli bank bilan oldi-sotdi bitimini amalga oshirish yaxshiroqdir. Agar siz ko’chmas mulk kompaniyalariga murojaat qilsangiz, xaridorga bunday bitimlarni kuzatib boradigan kredit bo’yicha mutaxassis biriktiriladi. Kreditni o’zi olishni istagan xaridor qancha vaqt ketishini, nima qilish kerakligini, qanday choralar ko’rishni bilmasligi mumkin. Rieltor sizga ko’chmas mulk obyektini tanlashda, nafaqat kvartirada batafsil maslahat berishda, balki tushuncha berishda, uy sotib olishni rejalashtirgan uylarning kamchiliklari va afzalliklari haqida ma’lumot beradi. 

Chet elliklardan qaysi biri ko’chmas mulk sotib oladi?

Ko’chmas mulk bozorida asosiy xaridorlar O’zbekiston aholisi bo’lib, chet elliklarning ulushi 2-5% ni tashkil etadi, ularning aksariyati millati bo’yicha o’zbeklardir. Xorijiy investor asosan boshqa fuqarolikka ega o’zbekistonlik hisoblanadi. Turli loyihalarda sotishning muhim ulushi (20-50% dan) O’zbekistonning boshqa shaharlaridan, ko’pincha Samarqand yoki vodiy shaharlaridan kelgan odamlar tomonidan amalga oshiriladi.

O’zbekistonda ko’chmas mulk sotib olish uchun chet elliklar tanlaydigan asosiy shahar – Toshkent. Buning asosiy sababi bu poytaxt, bu yerda ko’chmas mulkka bo’lgan talab doimiy o’sib borishidir (ROI yuqori investitsiyalarning rentabelligi – qayta sotish / ijaraga berish). Masalan, ijaraga berishning passiv rentabelligi yiliga 10% dan 15% gacha o’zgarib turadi. Toshkentda yuqori ijara stavkalari investorga 5-6 yil ichida kvartira sotib olish xarajatlarini qoplashga imkon beradi.

Bunday bitimlarning oz qismi chet el fuqarosining Toshkentda kvartira sotib olishi mumkin bo’lgan minimal qiymati $150 mingga teng ekanligi bilan izohlanadi.Agar biz qurilish bosqichida bo’lgan yangi bino haqida gapiradigan bo’lsak. Tayyor obyekt kamida $180 mingga tushadi. Avtomatik yashash uchun ruxsatnoma bilan kvartira sotib olish chet el fuqarosiga $300 mingga tushadi. Chet el fuqarolari ipotekada uy-joy sotib ololmaydilar, chunki qonun bo’yicha bizning banklarimizda faqat O’zbekiston fuqarosi ipotekani olishi mumkin.

Biroq, Toshkentning ko’chmas mulk bozori xorijiy investorlar uchun tobora jozibador bo’lib bormoqda. Avvalo, katta kapitallashuv, ko’chmas mulk qiymatining oshishi tufayli. Turli baholarga ko’ra, o’tgan yili Toshkent birlamchi bozorida dollar qiymatidagi o’rtacha o’sish 27% ni tashkil etdi, so’mda esa 36-37% ni tashkil etdi. Bugungi kunda juda kam mamlakatlarda bunday kapitallashuv ko’rsatkichi mavjud. Bu potentsial investorlar uchun qiziqish nuqtasidir. Ma’lumot uchun: rivojlangan mamlakatlarda kapitallashuv 5% dan oshmaydi. Biroq, biz investorlarning huquqlarini juda kam himoya qilamiz va bu to’xtash omilidir.

2022-23 yillarda chet elliklarning ko’chmas mulk bozoriga investitsiyalari 2% dan 5% gacha bo’lgan. Ilgari bu ko’rsatkich 2% dan kam edi. Ko’rsatkich o’sib bormoqda, ammo hali biron bir bashorat qilishning iloji yo’q.

Joriy yil uchun prognozlar 

Ko’chmas mulk bozorida narxlarning ko’tarilishi davom etadi. Ko’chmas mulk o’sishda davom etar ekan, kapitallashuv darajasi pasayadi. Narxlarning yana bir sakrashi ipoteka krediti mahsulotlarining rivojlanishi bilan sodir bo’ladi. Bugungi kunda bizning ipotekamiz yomon taqdim etilgan.

O’zbekiston Respublikasi Markaziy banki ma’lumotlariga ko’ra, 2023 yilda nominal ish haqi va narxlarning ko’tarilishi o’rtasidagi tafovut deyarli 20% ni tashkil etgan bo’lsa-da, 2022 yilda bu ko’rsatkich 5% dan kam bo’lgan. Uy-joy narxining keskin oshishi tufayli sotib olish qobiliyati pasayadi, shuning uchun davlat xaridorni qo’llab-quvvatlaydigan loyihalarni ishlab chiqadi, ya’ni ipoteka krediti. So’nggi selektr yig’ilishida Prezident qurilish bosqichida ipoteka kreditini olishga imkon beradigan qonun loyihasini ishlab chiqish boshlanganini e’lon qildi. Hozirgi vaqtda bu mumkin emas, chunki qonunga ko’ra, qurilish bosqichida bo’lgan va kadastrga ega bo’lmagan obyekt banklar uchun garov bo’la olmaydi. Agar bank kvartirani garov sifatida rasmiylashtira olmasa, u holda unga pul bermaydi. Ammo ushbu qonun loyihasi qabul qilinganda, narxlarning oshisi aniq.