Стагнация на рынке недвижимости Ташкента: итоги 2024 года

Консалтинговая компания Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) представила исследование рынка жилой недвижимости Ташкента за 2024 год. После нескольких лет активного роста сектор столкнулся с периодом коррекции, сопровождающимся снижением числа сделок и ослаблением темпов роста цен.

Замедление динамики и сокращение новых объектов

В 2024 году рынок недвижимости показал снижение активности. По данным Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР), за первые шесть месяцев в эксплуатацию было введено минимальное количество новых объектов за последние три года. Такая стагнация отразилась на ценовой динамике: стоимость недвижимости начала снижаться, несмотря на высокий спрос.

До 2023 года спрос на жилье стимулировал рост цен, приводя к перегреву рынка и повышению активности застройщиков. Однако к 2024 году основные предложения были распроданы, а число сделок сократилось из-за снижения покупательной способности населения. Покупатели, использовавшие личные сбережения, стали реже заключать сделки, что способствовало переходу рынка в стадию коррекции.

Стабилизация цен и умеренное снижение

Рынок адаптировался к новой реальности: ценовая динамика замедлилась, а в некоторых сегментах наметилось снижение.

• Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила $1216, а в новостройках — $1251.
• Квартиры площадью 50–60 кв. м оценивались в диапазоне $82 060 – $99 174, в зависимости от сегмента.

Стабилизация рынка позволяет ценам лучше соответствовать финансовым возможностям покупателей.

Прогнозы на 2025 год

По мнению аналитиков CMWP, в ближайшем будущем рынок останется стабильным, но показатели 2022–2023 годов вряд ли будут достигнуты.

«Мы ожидаем, что в 2025 году объемы продаж и уровень цен сохранятся на текущем уровне. В четвертом квартале 2024 года тенденция стабилизации также продолжится», — отметил глава аналитической группы CMWP Алексей Летуновский.

Популярные районы и типы жилья

В 2024 году основная активность застройщиков сосредоточилась в следующих районах Ташкента:

• Мирзо-Улугбекский район — преобладание проектов сегментов «Бизнес» и «Премиум».
• Яшнабадский район — проекты преимущественно класса «Комфорт».
• Юнусабадский район — сбалансированное развитие различных сегментов.

Арендный рынок: скрытые тренды

Средняя ставка аренды в 2024 году составила:

• $17 за кв. м для жилья бизнес-класса.
• $22 за кв. м для премиум-класса.

Однако фактические арендные ставки зачастую ниже заявленных. Согласно данным ЦЭИР, в августе 2023 года средняя ставка аренды составляла $8,25 за кв. м, что делает итоговую стоимость аренды для квартир бизнес- и премиум-класса на 25–30% ниже рыночных значений.

Причина такой разницы — стремление арендодателей минимизировать налоговые обязательства. В результате, при оформлении договоров арендодатели нередко предлагают скидки, снижая стоимость аренды.

Выводы и ключевые вызовы

Рынок недвижимости Ташкента в 2024 году столкнулся с рядом вызовов:

1. Уменьшение объемов строительства. Недостаток новых объектов ограничивает выбор покупателей.
2. Коррекция цен. Умеренное снижение делает жилье доступнее, но снижает маржинальность инвестиций.
3. Сложности в аренде. Разница между заявленными и фактическими ценами аренды сигнализирует о необходимости совершенствования налогового регулирования.

Несмотря на это, стабилизация рынка создает благоприятные условия для дальнейшего роста. Застройщики и инвесторы, адаптировавшись к новым реалиям, смогут воспользоваться этим периодом для запуска более качественных и ориентированных на спрос проектов.