26.12.2024 | 16:50

Обзор рынка коммерческой недвижимости Ташкента: итоги 2024 года

Анализ CMWP: рост предложения, повышение арендных ставок и развитие складов класса A

Фото: Абдумавлон Мадмусаев / Kapital.uz

Команда аналитиков консалтинговой компании Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) представила обзор рынка коммерческой недвижимости Ташкента по предварительным итогам 2024 года. Пресс-релиз доступен редакции Kapital.uz.

Офисная недвижимость

В 2024 году рынок офисной недвижимости Ташкента характеризовался активным вводом новых объектов.

Арендодатели продолжают придерживаться стратегии минимальных вложений в отделку помещений, что замедляет процесс их заполнения и усиливает спрос на гибкие офисные пространства. В то же время арендаторы отдают предпочтение полностью готовым к переезду помещениям с выполненной отделкой, что ускоряет процесс принятия решений при выборе офисных площадей

Сегмент офисов класса A стабилен. Объем предложения составляет 128 тыс. кв.м, без учета объектов Built-To-Suit (BTS), и 262 тыс. кв.м — с учетом BTS. Спрос на качественные офисы с отделкой высок, особенно со стороны международных арендаторов. Вакантность в этом сегменте на конец года составила 58,2% (74,7 тыс. кв.м), что на 40,6 п.п. выше, чем в 2023 году. Этот рост связан с введением новых объектов, включая те, которые ещё не сданы в эксплуатацию. Арендные ставки показали умеренный рост: средняя ставка без учета НДС и эксплуатации составила $34,3 за кв.м в месяц, что на 3,6% выше по сравнению с 2023 годом ($33,1). В следующем году ожидается незначительное снижение ставок из-за роста конкуренции.

Сегмент офисов класса B остается востребованным. Объем предложения с учетом BTS составляет 392 тыс. кв.м, без учета BTS — 344,7 тыс. кв.м. Средняя арендная ставка без учета НДС и эксплуатации составила $24 за кв.м в месяц, что на 10,1% выше, чем в 2023 году ($21,8). Существенный рост уровня вакансии в начале этого года был обусловлен пересмотром экспертами CMWP критериев классификации ряда объектов (ряд объектов, ранее попадавшие в категории класса А, был пересмотрен и идентифицирован как класс В).

Рынок ритейла

Объем форматных торговых площадей в Ташкенте в 2024 году составил около 478,5 тыс. м² GLA (арендопригодная, или полезная площадь), что на 73% превышает показатель 2023 года (276,5 тыс. м² GLA). Ключевым событием года стало открытие первого суперрегионального ТРЦ Узбекистана — Tashkent City Mall, с общей площадью 200 тыс. м².

Диапазон арендных ставок в торговых центрах Ташкента в 2024 году остался неизменным и составляет от $15 до $70 за квадратный метр в месяц. Стоимость аренды зависит от качества и расположения торгового центра, а также от его местоположения в городе.

Кроме того, важным фактором является расположение арендуемой площади внутри самого здания, что делает некорректным расчет средней арендной ставки в сегменте торговой недвижимости, согласно мнению экспертов CMWP.

Склады и логистика

Первые склады класса А, согласно международной классификации, были введены в эксплуатацию в Ташкенте в 2024 году. Арендные ставки на эти объекты варьируются от $9 до $13 за кв.м, без учета НДС и эксплуатационных расходов. В первый год после появления таких объектов на рынке было арендовано 90% (около 21 тыс. кв.м) всех доступных площадей. По прогнозам CMWP, оставшиеся 9% будут полностью заняты к середине 2025 года, что связано с высоким спросом на качественные склады от международных компаний. Эти компании все чаще обращаются к CMWP Uzbekistan с запросами на поиск помещений класса A для реализации логистических операций в Узбекистане.

Арендные ставки на сухие крытые склады классов B и C снизились с $6,67 до $6,3 за кв.м за год. Это снижение связано с несколькими факторами:

На рынке появились складские объекты советского периода (класс C), с открытой информацией о условиях аренды, что расширило ценовой диапазон.
Основное внимание арендаторов привлекли новые склады класса A, что снизило интерес к объектам классов B и C.