Эскроу-счета и проектное финансирование: новая реальность для дольщиков

По итогам проведенного 23 сентября у главы государства совещания принято решение о проведении тестирования по использованию эскроу-счетов в двух районах Ташкента – Сергелийском и Янгихаётском районах, а также в Самарканде. Это тестирование направлено на изучение эффективности работы эскроу-счетов и проектного финансирования в жилищном строительстве и может помочь в улучшении социальной и правовой ситуации в этой сфере.

На практике ситуация с затягиванием сроков сдачи жилых домов, отсутствием разрешений на строительство и, в некоторых случаях, проблемы «обманутых дольщиков» начала создавать социально-правовые вопросы, которые привлекли внимание уже на общегосударственном уровне.

Два понятия – эскроу-счет и проектное финансирование – идут неразрывно вместе, так как формируют единый финансовый механизм для жилищного строительства.

Эскроу-счета

Основная цель введения эскроу-счетов – это защита денежных средств граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. Эскроу — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя до выполнения условий договора со стороны застройщика. В нашем случае это означает передачу построенной квартиры после приемки всего дома государственной комиссией.

Стандартная практика заключается в том, что эскроу-счет является бесплатным для покупателя. Эти расходы обычно покрываются застройщиками, что позволяет снизить финансовую нагрузку на граждан.

В каких случаях можно вернуть деньги с эскроу:

• Окончание срока размещения (депонирования);
• Нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
• Банкротство застройщика.

Срок размещения денег на эскроу-счете обычно указывается с запасом до 6 месяцев на случай затягивания стройки. Если срок закончился, дольщик имеет право вернуть деньги. Возврат денежных средств предусмотрен также при расторжении договора долевого участия, причем причина расторжения не имеет значения.

Проектное финансирование

До настоящего момента подавляющее число построенных многоквартирных жилых домов в РУз финансируется за счет средств граждан. Именно эти средства используются для дальнейшего строительства. В рамках проектного финансирования застройщик производит работы за счет собственных средств или банковского кредита. Застройщики, которые используют счета эскроу для оплаты по договорам долевого участия, могут получить кредит (проектное финансирование), достаточный для ввода дома в эксплуатацию.

Банк, который выделяет кредитные ресурсы для застройщика, также является держателем всех эскроу-счетов по данному дому. Рост стоимости строительства происходит не столько за счет процентной ставки по проектному финансированию, сколько за счет перехода компаний на прозрачные схемы работы как с сотрудниками, так и с поставщиками.

Средняя ставка по кредитным договорам по проектному финансированию у застройщиков Российской Федерации ниже 7,5%, при значении ставки Центрального банка РФ в диапазоне от 12% до 18% с трендом роста последней. Таким образом, опасения ряда экспертов о значительном росте цен на строящиеся квартиры ввиду удорожания финансовых ресурсов для строительных компаний имеют крайне слабую основу. Практика показывает другой результат.

Какие нас ждут дальнейшие шаги:

1. Улучшение ипотечного кредитования строящихся квартир и соответствующие изменения подзаконных актов. Это позволит принимать в качестве залога права требования по договорам долевого участия и активизировать работу с закладными.
2. Развитие законодательной базы о долевом участии в строительстве многоквартирных домов с учетом введения механизма работы проектного финансирования для застройщиков.

Наибольшее распространение в СНГ проектное финансирование и эскроу-счета получили в РФ. Рассмотрим статистику (данные ЦБ РФ и АО «ДОМ.РФ»):

Практический переход на проекты с эскроу (с долей использования последних более 90%) занял 4 года.

С 01 июля 2019 года (дата обязательного перехода на эскроу-счета) объем кредитования застройщиков со стороны банков вырос более чем в 60 раз и достиг цифры 19,4 трлн рублей ($215 млрд). Объем остатков средств покупателей на счетах эскроу на 01 сентября 2024 года составляет 6,9 трлн рублей или $76,8 млрд. Сумма средств покупателей, перечисленных со счетов эскроу в адрес застройщиков за период с 2019 года по 01 сентября 2024 года составляет 9,09 трлн рублей или $100,7 млрд.

Как показывает практика других стран, переход на защищенную схему работы через эскроу-счета и введение проектного финансирования ведет к росту объемов покупки новостройки через ипотечное кредитование в 5-6 раз на горизонте 6 лет. Сам процесс перехода на новую модель занимает около 5 лет.

Что по итогам тестирования и перехода на эскроу-счета получит каждый из участников:

Граждане:

1. Гарантию получения квартиры или возврата денег.
2. Соблюдение сроков строительства или получение денежной компенсации.
3. Более широкие возможности по ипотечному кредитованию.
4. Прогнозируемый и понятный рост стоимости недвижимости.

Застройщики:

1. Рост объемов бизнеса.
2. Прогнозируемый спрос со стороны покупателей.
3. Возможности по кредитованию со стороны основных банков для реализации жилищных проектов.
4. Консолидация рынка для успешных игроков.

Банки:

1. Постоянный и растущий объем клиентов как со стороны застройщиков на проектное финансирование, так и граждан на ипотеку.
2. Прибыльный и растущий поток дохода по новому сегменту.
3. Рост базы фондирования за счет создания механизмов накопления первоначального взноса.

Государство:

1. Улучшение социально-правовой ситуации по жилищному строительству.
2. Рост объемов налоговых поступлений.
3. Увеличение количества рабочих мест как в строительной отрасли, так и в смежных направлениях – промышленность стройматериалов, мебель, услуги по ремонту и т.д.
4. Улучшение обеспеченности населения новым жильем.
5. Рост объемов строительства и ввода жилья.

Текущий переходный период предоставляет возможность приобрести новостройку до неизбежного повышения стоимости квартир. Выгоду от перехода получат как застройщики, так и граждане, которые приобретут новостройку на начальном этапе. На жилищном рынке будет происходить увеличение количества эффективных застройщиков, рост предложения новостройки, более четкое сегментирование жилых комплексов по классу, усиление конкуренции и борьбы за клиента, повышение надежности вложений покупателей, выход на жилищный рынок новых игроков с востребованными предложениями.

Вопросы ипотечного кредитования мы рассмотрим в наших дальнейших статьях.