Взгляд изнутри на рынок недвижимости Узбекистана

За последний год покупатели стали более осведомленными о процессах сделок, а застройщики — более ответственными. Какие ещё изменения произошли на рынке недвижимости Узбекистана?

Что нового на рынке недвижимости?

С 2016-17 годов ценообразование в первичном секторе определяет динамику рынка, привлекая инвесторов, что в конечном итоге влияет на вторичный сектор, но с более медленным темпом. В 2023 году средняя стоимость квадратного метра жилья в столице выросла с $900 до $1200.

За последние полгода наблюдается снижение цен на аренду жилья в связи с ростом предложения на рынке. От 40% до 50% объектов недвижимости приобретены с целью последующей сдачи в аренду, что приводит к увеличению предложения и более гибкой ценовой политике арендодателей.

Согласно исследованию Commonwealth Partnership о рынке недвижимости в Ташкенте, в 2023 году было введено в эксплуатацию и в этом году планируется добавить не менее 3,7 млн квадратных метров жилья. Из этого объема примерно 40-50% представляют инвестиционные объекты, которые в будущем будут сданы в аренду.

Отличие рынка недвижимости Ташкента от регионального

Столица отличается особым статусом благодаря высокой концентрации делового сектора, притоку инвестиций и большому количеству новостроек. В Ташкенте люди чаще покупают жилье, чтобы заработать, например, сдав его в аренду или перепродавая. А в регионах жители чаще меняют жилье, чтобы жить удобнее, обычно каждые пять-семь лет думают о том, чтобы увеличить жилую площадь.

Изменение спроса

С 2017 по 2019 год на рынке недвижимости главным было строительство больших жилых комплексов с квартирами от 100 до 130 квадратных метров. Тогда считалось, что именно такие квартиры нужны покупателям, и их активно покупали из-за предыдущего спроса. Но сейчас ситуация меняется: люди все больше интересуются небольшими квартирами площадью 26-28 квадратных метров. 

Раньше это казалось странным выбором, но сегодня большинство потенциальных покупателей, включая инвесторов, предпочитают именно такое жилье. Они понимают, что малогабаритные квартиры стоят дешевле, и их можно быстрее и проще продать. Этот спрос объясняется высокой активностью населения и переездом из регионов в столицу.

Хочется также отметить повышение уровня квалификации у покупателей. Если раньше из-за большого спроса люди могли купить квартиру, не глубоко изучая детали договора или даже не читая его вовсе, то сегодня они более внимательны. Покупатели теперь обращают внимание на застройщика, оценивают местоположение, инфраструктуру и другие аспекты, прежде чем принимать решение.

Коммерческая недвижимость, складские помещения

В период с 2020 по 2023 годы было введено в эксплуатацию много коммерческих площадей, произошло насыщение рынка. На сегодняшний день большая часть площадей пустует, так как арендные ставки сильно завышены. Из обращений собственников, которые покупают и сдают коммерческую недвижимость, можно сделать вывод, что арендодатели готовы снижать цены.  

Что касается складских помещений, то это ниша, которая пока еще свободна. В данном сегменте девелопмента есть много нюансов. В 2022 году мы проводилибольшое внутреннее исследование и выяснили, что порядка 85% складских помещений, представленных в Ташкенте и Ташкентской области, попадают в категорию класса Д, это очень низкий класс. Большая их часть – советского периода, расположенная в рамках условной промзоны или отдельно стоящие. В них не соблюдены нормы пожарной безопасности, нет подъездных путей.

Проекты класса А и В, или вернее будет сказать тех, что максимально приближены к этим стандартам, представлены на рынке в очень небольшом количестве. Однако зарубежные компании стали проявлять интерес к Ташкенту. Одним из первых был AliExpress, еще один – Wildberries, который находится в процессе строительства собственного проекта класса А. Рынок складских помещений у нас еще в максимально в зачаточном состоянии, потому что стоимость земли в Ташкенте очень высокая, финансовые модели таких проектов могут быть рентабельны только в том случае, если можно привлечь на долгосрочную аренду или же заинтересовать в покупке такого проекта очень крупного игрока. Просто строить и сдавать в аренду с учетом высокой стоимости земли крайне нерентабельно.

Цены на квартиры в Ташкенте и регионах

В Ташкенте средняя цена однокомнатной квартиры со средним ремонтом на средних этажах в спальном районе – порядка $45 тыс. Год назад она стоила $38-40тыс. Такая же квартира в Янгиюле и Нурафшане Ташкентской области будет стоит $27-28 тыс. В прошлом году была на пару тысяч дешевле. В Самарканде такое же жилье оценивается в $36 тыс. 

Стоимость квадратного метра в первичном секторе в Нурафшоне, Янгиюле,Самарканде равен и немного выше, чем во вторичном. В первую очередь из-за того, что себестоимость строительства очень высокая, несмотря на то, что земля стоит гораздо дешевле, чем в столице. Массовая застройка в регионах началась относительно недавно. Местами это попытка застройщиков заработать побольше. Но с продажами пока туго, если только жилье не покупают люди из далеких регионов, стараясь перебраться поближе к столице.

В Ташкенте ценообразование формируется от центра города к окраинам: чем дальше, тем стоимость ниже. Но есть и другая ситуация, когда районы в равной степени отдалены от центра, но цены на квартиры разнятся. Например, в районе Абу Сахи цены выше, чем в Сергели, потому что там традиционно большой торговый сектор, что привлекает региональных мигрантов. 

Самую дешевую квартиру можно купить в Сергелийском, Алмазарском, Учтепинском, Бектемирском районах, ближе к Ташобласти. В доме, который будет введен в эксплуатацию спустя 2,5 года, квартиру на стадии строительства можно купить от $18 тыс. за 100-процентную оплату.  Вторичное жилье в районе  Бектемира, Сергели будет стоить порядка $20-22 тыс. Это аварийные одноэтажные, двухэтажные дома, которые пойдут под снос. Их жителям предоставляется компенсационное жилье или компенсация по рыночной цене оценки квартиры. Это неплохое предложение, потому что права собственников, особенно квартир, которые подпадают под снос, сегодня защищены государством. Застройщик вынужден договариваться с каждым жильцом, чтобы получить его подпись

Что касается самого дорогого жилья, то оно отмечено в центре города, а также в таких комплексах, как Nest One, Tashkent City. Учитывая, что квартиры отремонтированы, с кадастром и т.д., жилье там стоит от $3000 до $3500 за квадрат.

Советы по покупке недвижимости

Если человек приобретает жилье за деньги, собрав нужную сумму, то существует два варианта – покупать самому или обратиться к риэлтору. Тем, кто делает это самостоятельно, хочется посоветовать следующее: обязательно проверяйте документы, так как есть много нюансов: долги, согласие супругов, выявление наследников и т.д.  В первую очередь нужно обратиться к нотариусу, чтобы он, даже если это платные услуги, проверил квартиру на наличие возможных проблем. Если обратиться к риелторам, то они дадут определенные гарантии при проведении сделки и проведут ее вместе с покупателем и продавцом, так как есть очень много тонкостей. Например, с оформлением задатка. Он должен быть оформлен официально, с подписанным договором о задатке, в офисе компании, с разъяснением о том, что такое договор задатка, каким образом он оформляется. подписывается. Когда такие сделки проводятся на улице, то человек может попасть в неприятную ситуацию.

Если квартира берется в ипотеку, то сделку купли-продажи лучше проводить с доверенным банком, у которого уже наработан определенный опыт. В случае обращения к риэлторским компаниям, к покупателю прикрепят специалиста по кредитованию, который занимается сопровождением подобных сделок. Покупатель, который сам хочет получить кредит, может не знать, сколько времени это займет, что нужно сделать, какие шаги предпринять. Риэлтор поможет подобрать объект недвижимости, предоставить подробную консультацию не только по квартире, но и дать инсайты, рассказать о минусах и плюсах домов, в котором намечают приобрести жилье. 

Кто из иностранцев покупает недвижимость?

Основные покупатели на рынке недвижимости – жители Узбекистана, доля иностранцев составляет 2-5%, причем большинство из них по национальности являются узбеками. Иностранный инвестор – в основном узбекистанец с иным гражданством. Существенная доля продаж (от 20-50%) в разных проектах совершается людьми из других городов Узбекистана, чаще всего из Самарканда или городов долины.

Основной регион, который выбирают иностранцы для приобретения недвижимости в Узбекистане, – г. Ташкент. Главная причина в том, что это столицас постоянным растущим спросом на недвижимость (возврат инвестиций с высоким ROI – перепродажа / сдача в аренду). К примеру, пассивная доходность от сдачи в аренду варьируется от 10 до 15% годовых. Высокие арендные ставки в Ташкенте позволяют инвестору окупить затраты на покупку квартиры в течение 5−6 лет.

Небольшая доля подобных сделок объясняется тем, что минимальная стоимость, по которой иностранец может купить квартиру в Ташкенте, равна $150тыс. Это если мы говорим о новостройке, которая находится на стадии строительства. Готовый объект будет стоить не менее $180 тыс. Покупка квартиры с автоматическим видом на жительство обойдется иностранцу в $300 тыс. В ипотеку иностранные граждане жилье покупать не могут, так как в наших банках по закону ипотеку может получить только гражданин Узбекистана.

Однако рынок недвижимости Ташкента становится все более привлекательным для иностранных инвесторов. В первую очередь из-за большой капитализации, прироста стоимости недвижимости. По разным оценкам за прошлый год средний прирост в долларовом выражении на первичном рынке Ташкента составил порядка 27%, в сумовом – где-то 36-37%. Такой показатель капитализации имеют на сегодняшний день очень мало стран. Это является точкой интереса для потенциальных инвесторов. К сведению: в развитых странах капитализация составляет не более 5%. Однако права инвесторов у нас защищены очень слабо, и это является стоп-фактором.

За 2022-23 годы инвестиции иностранцев в рынок недвижимости составили от 2 до 5%. Раньше эта цифра составляла менее 2%. Показатель растет, но давать какие-то прогнозы пока невозможно.

Прогнозы на текущий год 

Рост цен на рынке недвижимости сохранится. Показатель капитализации будет снижаться по мере того, как недвижимость продолжит дорожать. Очередной скачок цен произойдет с развитием продуктов ипотечного займа. На сегодняшний день ипотека у нас представлена слабо.

Согласно данным ЦБ РУз, в 2023 году разрыв между номинальной заработной платой и ростом цен составил почти 20%, хотя в 2022 году он был менее 5%. Из-за резкого повышения стоимости жилья покупательская способностью снижается, поэтому государство разрабатывает проекты, которые могут поддержать покупателя, а именно ипотечное кредитование. На последнем селекторном совещании Президент объявил, что начата разработка законопроекта, который разрешит приобретать недвижимость в ипотеку на стадии строительства. Сегодня это невозможно, так как по закону объект, который находится на стадии строительства и не имеет кадастра, не может являться обеспечением для банков. Если банк не может официально оформить квартиру как залог обеспечения, то не выдаст под это деньги. Но когда примут данный законопроект, очевидно, произойдет новый скачок цен.