Что такое эскроу-счета

Рынок первичного жилья Узбекистана стоит на пороге самой масштабной реформы за последние десятилетия. Ожидаемое принятие закона о долевом строительстве кардинально меняет правила игры: прямые продажи уходят в прошлое, а ключевой фигурой в девелопменте становится банк. О том, как теперь будет работать механизм финансирования стройки, почему застройщикам станет невыгодно строить слишком быстро и какие риски несет «серая» рассрочка, рассказал международный эксперт в сфере недвижимости и соучредитель компании Assalom Estate Алексей Болдин, передает корреспондент Kapital.uz.

Как работает механизм защиты дольщиков

По словам Алексея Болдина, главная цель внедрения эскроу-счетов — повышение защищенности покупателей квартир. Сейчас дольщики фактически не защищены ничем, кроме договора произвольной формы, и в случае банкротства застройщика рискуют остаться и без денег, и без жилья. Новый механизм меняет эту парадигму: деньги покупателя больше не поступают напрямую на счет девелопера. Вместо этого они депонируются на специальном эскроу-счете в банке, где блокируются до момента завершения строительства.

Как отметил спикер, эскроу-счета гарантируют возврат денежных средств, но не гарантируют получение самой квартиры. Если застройщик не выполнит обязательства, покупатель получит свои деньги назад, но из-за инфляции и роста рынка на эту сумму, скорее всего, купить аналогичное жилье уже не получится. Чтобы гарантировать именно получение квадратных метров, государству потребуется создать дополнительные механизмы, например, государственного заказчика, который будет достраивать проблемные объекты, но пока республика к этому этапу только подступает.

Фильтр для рынка: кто получит право строить

Новый закон вводит жесткий фильтр для участников рынка, который неизбежно приведет к сокращению числа застройщиков. Выполнять функции девелопера теперь сможет только специализированная компания, созданная исключительно под конкретный проект. В ее названии обязательно должны фигурировать слова «Специальная уполномоченная компания» (или аналог на узбекском языке), а заниматься любой другой деятельностью, кроме строительства данного объекта, ей категорически запрещено. Законодатель ограничивает источники финансирования такой компании всего тремя каналами: собственные средства (уставной капитал), корпоративные займы от материнских структур и целевой кредит банка в рамках проектного финансирования .

Требования к входу на рынок становятся беспрецедентно высокими.

• Во-первых, застройщик обязан владеть земельным участком на праве собственности или ином законном основании, зарегистрированном в кадастре. Нет земли — нет проекта.
• Во-вторых, необходимо подтвердить наличие опыта: компания или ее бенефициары должны иметь в портфолио не менее 5 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
• В-третьих, застройщик обязан внести в проект не менее 10% собственных средств от его стоимости . Кроме того, вводятся репутационные фильтры для руководства компании, включая отсутствие судимостей по экономическим преступлениям .

Перед началом продаж и привлечением средств девелопер должен будет получить два ключевых документа: Заключение о соответствии застройщика (подтверждает, что сама компания отвечает требованиям закона) и Заключение о соответствии проектной декларации (подтверждает параметры конкретного проекта) .

Банк как главный партнер и контролер

Поскольку доступ к деньгам дольщиков закрыт до ввода дома в эксплуатацию, основным источником финансирования стройки становится банковский кредит — проектное финансирование (ПФ). Спикер отмечает, что в новых реалиях именно банки, а не девелоперы, становятся основными игроками рынка недвижимости.

Банк будет тщательно проверять финансовую модель проекта еще до выдачи кредита. Ключевой показатель, на который смотрят финансисты — коэффициент покрытия, то есть насколько доходы от будущих продаж превышают расходы на строительство. Как пояснил эксперт, банк берет на себя колоссальные риски, фактически становясь соинвестором проекта. Взамен он требует тотального обеспечения: в залог оформляются 100% акций компании-застройщика, земельный участок и все имущественные права. Если застройщик нарушит ковенанты (условия кредитного договора), банк вправе остановить финансирование или даже сменить девелопера.

Почему строить быстро теперь невыгодно

Один из самых неочевидных инсайдов касается темпов строительства. В новой финансовой модели быстро строить дом, не обеспечивая параллельно высоких темпов продаж, становится экономически опасным.

Дело в плавающей процентной ставке. Спикер объяснил механизм так: на ту часть кредита, которая обеспечена деньгами на эскроу-счетах, начисляется льготная ставка (в России она составляет 4–5%). Если же стройка идет быстрее продаж и денег на эскроу-счетах не хватает для покрытия выбранного кредита, на разницу начисляется рыночная ставка, которая в Узбекистане может достигать 26%.

Болдин привел пример: если застройщик возведет дом за год, потратив условные $10 млн, но продаст квартир только на $5 млн, он будет платить банку 26% годовых на огромную сумму долга. Это может «съесть» всю прибыль проекта. Поэтому, по мнению эксперта, главная задача девелопера теперь — гармонизировать стройку и продажи, чтобы не переплачивать банку лишние проценты.

Конец «серых» рассрочек и уголовная ответственность

Отдельное внимание спикер уделил популярным в Узбекистане рассрочкам на 5–7 лет. Эксперт предупреждает: с принятием закона такие схемы окажутся вне правового поля. Законопроект разрешает рассрочку, но строго ограничивает ее срок периодом строительства. Как только дом сдан и получен кадастр, все расчеты должны быть завершены.

Болдин назвал стратегию длинных рассрочек «очень опасной» в новых условиях. Во-первых, деньги от рассрочки будут поступать на эскроу-счета медленно, что приведет к росту ставки по проектному финансированию до рыночного уровня. Во-вторых, за нарушение сроков передачи квартир или незаконное привлечение средств предусмотрены суровые наказания. Спикер отметил, что застройщику грозит не только штраф в двойном размере ставки ЦБ, но и уголовная ответственность — лишение свободы на срок от 3 до 7 лет.

Ипотека как спасательный круг

В условиях, когда длинные рассрочки исчезают, критически важным становится развитие ипотечного кредитования на этапе котлована. Для девелопера ипотека — идеальный инструмент: банк сразу перечисляет полную стоимость квартиры на эскроу-счет, что мгновенно улучшает коэффициент покрытия долга и снижает процентную ставку по проектному кредиту до базового минимума.

Эксперты рынка подчеркивают, что без работающей ипотеки переход на новую модель может привести к коллапсу продаж, так как доля рассрочки упадет с нынешних 80% до 10–20%. Банки, выдающие проектное финансирование, будут кровно заинтересованы в выдаче ипотеки покупателям в этом же объекте, создавая замкнутую экосистему .

Новая инфраструктура: консультанты и тотальный контроль

Переход на проектное финансирование потребует появления новой прослойки экспертов, поскольку банки не обладают компетенциями в строительстве. На рынке возможно появятся технические консультанты, которые будут проводить аудит смет, проверять акты выполненных работ (КС) и подтверждать банку целесообразность платежей. Без их визы банк просто не переведет деньги генподрядчику.

Также возникнет потребность в профессиональных маркетинговых консультантах. В отсутствие открытых данных о реальных ценах сделок (аналога российского Росреестра в Узбекистане пока нет), банкам будет сложно оценить ликвидность проектов. Застройщикам придется обосновывать свои прогнозы продаж с цифрами в руках, опираясь на качественную аналитику, которая пока есть лишь у единиц.

В долгосрочной перспективе реформа приведет к консолидации отрасли. Мелкие игроки, не способные обеспечить собственное участие в 10% или пройти банковский комплаенс, уйдут с рынка. Крупные девелоперские холдинги, как показывает опыт соседних стран, со временем могут перейти под контроль банковских групп, так как в кризисные моменты банки будут вынуждены забирать залоговые активы себе . Рынок станет более прозрачным, надежным, но и более сложным для всех его участников.