Променять Дубай на Ташкент: сооснователь BIR Capital о том, почему решил строить бизнес в Узбекистане, и как заработать на коммерческой недвижимости

Выпускник международной бизнес-школы Саидазиз Касымов — сооснователь и директор по развитию двух компаний: инвестиционной BIR Capital и строительной Genesys. BIR Capital — первая в Узбекистане инвестиционная компания, специализирующаяся на коммерческой недвижимости. Сейчас строится первый объект — апарт-отель, новый формат для гостиничного рынка страны. Специально для Kapital.uz предприниматель рассказал, как получить пассивный доход, инвестируя в апартаменты, и почему это удобнее, чем покупать квартиру.

Один из немногих, кто вернулся

Я никогда не думал, что буду работать в сфере строительства. Учился на бизнес-управленца в Вестминстерском университете в Ташкенте, затем год работал в консалтинге в Москве. Понял, что для роста нужно качать мозги, и поступил в бизнес-школу Халт (учился в кампусах в Лондоне и в Нью-Йорке).

После выпуска получал предложения от международных компаний (например, Honeywell предлагала работу в Дубае), но я решил заняться чем-то своим. Родителям обещал, что вернусь — они боялись, что мне понравится жизнь в Штатах, и я там останусь. Понравилась? Да. Но без больших денег там делать нечего — до Америки надо дорасти.

Я мог быть одним из многих, кто приехал попытать счастья в Дубай, либо одним из немногих, кто вернулся домой с качественным образованием. Захотелось встать на ноги у себя на родине.

«Я могу лучше»

Вернувшись в Ташкент, я стал думать, какая сфера у нас сырая? Тогда, в 2017 году, уже шла активная застройка, но зачастую не очень качественная: медленные процессы, устаревшие технологии советских времён.

Меня удивило, что продажи шли в основном по телефону, а вот сайтам и продвижению в социальных сетях особо не уделяли внимания. Клиентский подход в большинстве случаев отсутствовал. Всё это натолкнуло на мысль, что есть ниша. Я подумал: «Я могу лучше».

Моими партнёрами стали друзья детства. Сначала мы хотели консультировать застройщиков в сфере девелопмента и продаж. Как нельзя кстати узнали, что знакомые строят свой первый проект. У них был немаленький земельный фонд — 30 тысяч квадратов. Мы предложили услуги, а в итоге вместе создали Genesys (впоследствии, однако, та команда вышла из проекта).

Девелопмент — это управление финансами, людскими ресурсами и маркетингом, так что иметь строительное образование здесь совсем не обязательно. Девелопер не строит сам, он должен грамотно организовать подрядчика, настроить процессы и самое главное — подобрать концепцию, которая будет продаваться.

Рынок перенасытится

Мы привлекли инвестора и взяли кредит, которого хватило на половину строительства первого жилого комплекса Jangokh. Запустили продажи как только начали строить первый из девяти блоков. И продавалось отлично — локация была хорошая, люди очень хотели там жить. Да и цены были низкие, сейчас таких уже нет.

Когда половина объекта была построена, мы уже собрали средства на окончание строительства. Дальше была чистая прибыль.

Через год-полтора мы начали строить второй ЖК — Sultania. С опытом поняли, что лучше сначала строить, потом продавать. В нашем третьем проекте, ЖК Legenda, жильцы получают квартиры с готовой отделкой.

Потребитель стал искушённее и намного больше знает про рынок недвижимости, особенно первичный, чем несколько лет назад. Раньше всех устраивало, что девелоперы продают голые коробки, а сейчас требовательность к «нафаршированности» объекта выросла.

Это говорит о том, что конкуренция растёт. Рынок становится качественнее: строительный бум отсеет компании, которые пришли в этот бизнес по принципу «все начали строить, и я тоже построю».

Время коммерческой недвижимости

Построив три ЖК, мы поняли, что рынок жилья перенасыщается: заходят такие гиганты, как NRG, Golden House не перестает набирать обороты. При этом рынок коммерческой недвижимости очень сырой.

Какие помещения пользуются популярностью? В основном первые этажи жилых домов на первой линии у дороги. Многие хотят купить такое помещение, а потом сдать в аренду или перепродать в два раза дороже. И это работает, потому что альтернатив нет.

Но при этом такие инвесторы не заботятся об эксплуатации объекта: не учитывают, кто целевая аудитория, какая нужна отделка, удобно ли подъезжать к зданию, есть ли парковка.

Также у нас не развит гостиничный рынок — можно по пальцам пересчитать бренды международного уровня. Поэтому мы создали BIR Capital и подписали лицензионный договор с Wyndham.

Сейчас строим гостиницу с опцией долгосрочного проживания — Wyndham Residence. Этот новый для Узбекистана формат называется апарт-отель — концепт, очень распространенный в США и активно развивающийся в России.

Зачем инвесторам апарт-отель

Апартаменты — это, проще говоря, гостиничный номер с кухней, который можно снимать как на короткий срок, так и на долгий. Это удобно для студентов, для экспатов, для гостей столицы, а ещё очень выгодно для инвесторов.

Проект состоит из двух 12-этажных башен: Wyndham Residence с 120 апартаментами и четырёхзвездочная гостиница Wyndham Garden. Строительство планируем завершить к концу 2023 года — уже закончили фундамент, строится первый этаж.

Чтобы уменьшить финансовые риски, начинаем продажи — привлекаем инвесторов, которые будут владеть номерами.

Естественно, ни один бизнес, ни одна инвестиция не обходится без рисков. Но в этом проекте, как и в секторе недвижимости в целом, риски минимальные.

Инвестор покупает номер и оформляет на себя кадастр — всё то же самое, что и с квартирой, только прописаться не сможет, так как это не жилое помещение. С точки зрения пассивного дохода это лучшая альтернатива вторичному рынку жилья — сдавая квартиру, вы получаете вагон сопряжённых проблем: маклеры и агентства недвижимости, постоянный мелкий ремонт, коммунальные платежи, уборка, жалобы и причуды арендаторов.

Есть люди, которые покупают по 10-20 квартир, чтобы получать пассивный доход — это превращается в отдельный бизнес, которым нужно управлять. Апарт-отель — решение проблемы. Гостиничный оператор и управляющая компания берут на себя продвижение и менеджмент — у инвестора никаких забот.

Для сравнения: стандартный номер стоит от $65 тысяч, а арендная плата будет намного выше, чем у квартиры с такой же ценой (около $100 за ночь), потому что это пятизвёздочный гостиничный комплекс. На случай отсутствия постояльцев предусмотрен гарантированный платеж для инвесторов.

Зачем постояльцам апарт-отель

Целевая аудитория — люди с доходом средним и выше. Например, студенты — дети из состоятельных семей, которые приезжают учиться в столицу. Один из основных целевых сегментов — экспаты. Для них жилищный вопрос — большая проблема.

Квартиры на вторичном рынке необоснованно дорогие: арендная плата в Ташкенте сопоставима с уровнем Москвы, Стамбула и других мегаполисов, где численность населения в несколько раз больше. Это связано с тем, что на нашем рынке мало качественных предложений.

В апарт-отеле жильцы получают пятизвёздочнный сервис: консерьеж, ресепшн, уборка в номерах, круглосуточная охрана, парковка, химчистка. И сравните это с проживанием на вторичном рынке: соседи, у которых постоянно что-то протекает, постоянные проблемы с ТСЖ, если что-то ломается, надо ждать электрика или сантехника. В апартаментах всё решается одним звонком на ресепшн — через пять минут мастер у ваших дверей.

Помимо стандартных апартаментов, есть и большие, где могут проживать семьи. Молодой семье не нужны хоромы — молодые люди активны и дома проводят меньшую часть времени. Квартира — оптимальный выбор, а апартаменты, которые обслуживаются как гостиница — ещё лучше. Это решает многие бытовые вопросы: есть ресторан, где каждый день подается завтрак, есть тренажерный зал.

Планы: офисные помещения и краудфандинг

Сейчас мы достраиваем гостиницу Ramada Encore (суббренд группы Wyndham), планируем сдать её к сентябрю. Также хотим развивать рынок офисных помещений — на подходе проект бизнес-центра, для финансирования которого планируем запустить новый для Узбекистана механизм — краудфандинг.

Мы хотим показать узбекистанцам, что можно инвестировать в недвижимость, не имея больших средств.

Как это будет работать: допустим, на постройку объекта нужно $10 млн. Мы объявляем сбор средств на определённый период (скажем, год), открываем счет, люди инвестируют (любые суммы, хоть $1000, хоть $500). Если за заявленный срок средства не собрали, деньги возвращаются на счета вкладчиков. Чтобы защитить деньги от инфляции, мы положим их на депозитный счёт — набегут проценты.

Если собирается большая часть бюджета, например, $9 млн, созывается собрание инвесторов и голосование решает, что делать дальше: продлевать сбор и строить, либо возвращать деньги вкладчикам.

Перед тем, как привлекать инвесторов, мы должны пойти на определенный риск и вложиться в разработку проекта, а также собрать команду финансовых аналитиков, написать бизнес-план, сделать финансовый прогноз, проконсультироваться с международными корпорациями в сфере недвижимости (такими как Cushman & Wakefield, у нас уже есть опыт работы с ними). Мы должны показать людям, во что они вкладывают.

Прибыль будет зависеть от проекта и его рисков. Если риски высокие, мы будем предлагать фиксированный процент — что-то типа займового финансирования. В случае долевого финансирования человек идёт на риск и становится акционером.

В Узбекистане мы — первая инвестиционная компания, специализирующаяся на коммерческой недвижимости. За рубежом есть инвестиционные фонды, которые занимаются только недвижимостью. Нам, к сожалению, законодательная база пока не позволяет называться фондом.

За границей регуляторы контролируют инвестиционные фонды: есть требования ежегодно проходить комплаенс, due diligence. В Узбекистане такого нет, но мы всё равно планируем это делать, чтобы люди были спокойны за свои средства. Есть оптимистичный настрой, что, может быть, мы поможем государству внедрять такие правовые механизмы регулирования рынка капитала.